Kentsel Dönüşümü bir ihtiyaç
haline getiren sebepleri; doğal afetler, çarpık kentleşme, nüfus artışları ve sosyal
gelişim vb. olarak sıralayabiliriz. Ülkemizde ve Dünya’ da kentsel dönüşüm
süreci, işleyişi ve sonuçları farklılık göstermekle birlikte, amaçların aynı
olması hedeflenmektedir. Ülkede sosyal ve kültürel altyapının oluşturulması
sağlanmalı ve bununla birlikte yaşanılabilir alanlar oluşturulmaya çalışılarak,
bu oluşumların doğaya etkisinin analiz edilmesi, yaşayan nüfusun yaşam kalitesini arttırması,
ihtiyaçlara cevap veriyor nitelikte olması dikkate alınmalıdır.
Ülkemizde 2012 yılında 35 ilde eş
zamanlı başlatılan kentsel dönüşüm çalışmaları, yaşanan çalkantılara karşın ara
ara bekleme olsa dahi, devam etmektedir. Kentsel Dönüşüm denildiğinde akla ilk
olarak; yaşanabilir yeşil alanlar, güvenli bölgeler, sağlıklı yapılaşma
kavramları gelmektedir. Ülkemizde 6306 sayılı kanun( Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanun)
ile birlikte uygulamaya konulan
yasa, parsel bazında, bina
iyileştirilmesi ya da yeniden inşa etmek olarak başlatılmıştır. Kentsel dönüşüm
sürecinde yaşanan boşluklardan biri de; parsel bazında yapılan yenilemelerin
kentsel dönüşüm olarak adlandırılmasıdır. Kente güzel görünüm katmak,
yaşanabilir yeşil alanlar oluşturmak için en azından ada bazında dönüşüm
yapılmaya başlanmasını gerektirmektedir. Bu konuda işbirliğinin gerekliliği,
yasal teşviklerin artması gibi konular;
bir çok sempozyumda konuşulmuş, bir çok şehir plancısı, mimar, teknik
heyet, Bakanlık yetkilileri konuyla ilgili bilgilendirmeleri ve kamuoyunu
aydınlatıcı görüşlerini paylaşmışlardır. Öyle ki; Kentsel dönüşüme yönelik
şimdiye kadar halkı bilgilendirmek adına bir çok kurumun detaylı söylemleri
bulunmaktadır.
Denge Değerleme olarak, 500
hektar alanlı 7 mahallede yaklaşık 110.000 nüfusun ikamet ettiği Bursa İlinin Yıldırım ilçesinde devam etmekte
olan, Kentsel Dönüşüm projesi kapsamında gerçekleştirdiğimiz Mevcut Durum Değer
Tespiti, fizibilite, proje değerleme çalışmalarımız ve yaptığımız/ devam eden küçük
ölçekli projelendirdiğimiz yenileme çalışmaları da göz önüne alındığında
değinilmesi gereken konulardan birinin de, kentsel dönüşüm sürecinde daha çok
bireysel başvurulara yönelik olarak, inşaat firmalarının bilinilirliği,
araştırılması ve güven unsurları olduğu, karşımıza çıkmaktadır. Bölge halkından
gelen taleplere göre şekillenmesi planlanan küçük ölçekli yenileme
çalışmalarında, parsel bazında bina yenilemesi yapılırken vatandaşın inşaat
firması seçiminde karar vermekte zorlandıklarını gözlemledik.
Yasa kapsamında, gayrimenkul
sahiplerinin öncelikle, avukat desteği ile sözleşme hazırlatmaları gerekiyor.
Sonrasında yenilemeyi yapacak müteahhitlerle iletişime geçilip, bilgi alınması
gerekmekte. Firma/ Müteahhit tarafından çıkarılacak projenin mal sahipleri
arasında uzlaşma yolu ile ya da en az
2/3’ lik çoğunluğun kabulünün sağlanması ile mutabakat sağlanabiliyor. Bunun
akabinde binanın durumunun riskli olduğunun ilgili şirketlere bildirilmesi ile
süreç tamamlanma yolunda ilerliyor. Riskli yapı ilanının sonradan
yapılmasındaki olumlu etken, risk tespit kuruluşlarına bildirim yapılır
yapılmaz bu kuruluşların Bakanlığa bildirim yapmak zorunda kalmalarıdır. Bakanlık ilanı onaylamasını müteakip iki aydan
az olmamak kaydı ile, binayı boşaltın diyebiliyor. Bu süreçte, riskli yapı olduğunun bildiriminin sonradan
yapılması, inşaatçı firma bulma ve zaman açısından yararlı olmaktadır.
6306 sayılı kanun gereği riskli
yapı ilan edilen yenileme çalışmalarına başlanması planlanan mülklerin
yenilenmesi işlemlerinin diğer bir ayağı olan müteahhit firma arayışlarında
güven birinci sırada yer almaktadır. Mal sahipleri tarafından maddi zarara
uğratılmamaları, zamanında teslim yapılması, gibi etkenleri göz önüne almak
gerekmektedir. Bu düşünce ile yola çıkıldığında, malikler tarafından
incelenmesi gereken yasal altlıklar karşımıza çıkmaktadır. Vatandaşın yenileme
sürecinde bilinçli bir yaklaşım içinde olması gerekmektedir.
Vatandaşa düşen görevleri; İlgili
Belediyelerden güncel imar durumunun araştırılması, ( imar durumu hali hazırda
binanın yapı alanını göstermektedir. İlgili Belediyelerden temin edilebilen
güncel imar durumunda değişiklikler var ise, yeni inşa edilecek bina
alanlarının hesaplamasının yapılması gerekecektir. İmar durumunda bir
değişiklik yok ise, aynı alanlar üzerinden yeni bina, ya da daire alanlarının
küçültülerek daha çok daire çıkarma amacıyla iş yapacağı beklenen müteahhit
firmalara karşı hazırlıklı olmak gerekecektir.) * İlgili
Belediyeden plan notlarının da incelenmesi gerekmektedir. İmar Planına
istinaden, Plan Notlarında yer alan değişiklik gözden kaçırılmamalıdır. * Mevcut
durumda binanın yaşı, konumu, fiziki özelliklerinin piyasaya göre tespit
edilmesi ve mevcut durum tespitinin yapılması önemlidir. Mevcut durumda kat
sakinleri arasında yer alan şerefiye farkı, yeni proje aşamasında malikler
arasında anlaşmazlığa sebebiyet verebilmektedir. Mahkemeye intikal etmiş olan
davaların çoğu şerefiye farklarından ve yeni dağılımdan kaynaklanmaktadır. Bu
nedenle dağılımda değer dikkate alınmalıdır.1) Gayrimenkul/
gayrimenkullerin bulunduğu bölgede piyasa araştırmalarının yapılması önemlidir.
Aynı bölgede yapılmış yeni bina birim fiyatlarının ortalamasının belirlenmesi
ile, kendi mülkünüz ile ilgili olacak değer artışı hesaplanabilir, firma ile
anlaşma sağlanması aşamasında hazırlıklı olunur. 2) Binadaki
tüm maliklerin konuya vakıf olmasının sağlanması, tüm aşamalarda anlaşmazlığın
önlenmesi adına, bilinçli ilerlenmesi önemlidir. 3) Taşınmazın
ikamet amaçlı değil, ticari amaçlı- gelir getirisi olarak kullanılacak olması
durumunda, bölgedeki kira getirilerine bakılmalı, bölgenin kapitalizasyon
oranına göre ( yıllık kiranın satış bedeline oranı) hesaplamalar yapılmalıdır. 4) Tüm
aşamalarda hukuki konularda mağduriyet yaşanmaması adına uzmanlardan destek
alınmalı.
şeklinde sıralayabiliriz.
İnşaat Firması/ Müteahhit Firma seçiminde dikkat edilmesi gerekli
konuları da ; Müteahhit firmaların iyi araştırılmasının
başında, daha önce yaptıkları çalışmaların temini talep edilmeli, · Firmanın finansman gücünün araştırılması gerekmektedir.
Projenin tamamlanıp tamamlanamayacağı, proje aşamasında tüm maliyetlerin
karşılanabilip karşılanamayacağı sorgulanmalı, ( konu ile ilgili teminat
mektubu vs. önerilebilir) ·
Firmanın elinde birden fazla işin olup olmamasının
irdelenmesi, işlerin teslimini geciktirmeme adına olumlu bir araştırma
olacaktır. ·
Bölgede/ civarda daha önce yenileme
çalışmalarında bulunmuş referans alınacak firmalar araştırılmalı, ·
Firmalardan daha önce uyguladıkları projede yer
alan maliklerin iletişim bilgileri istenebilir, böylelikle tüm süreçlerde
vatandaşın ne gibi sorunlarla karşılaştığına ya da nasıl yol izlendiğine
varılabilir. Firmanın bu bilgileri gönül rahatlığı ile verebiliyor olması,
güvenilirliğini arttırmaktadır. ·
İnternet üzerinden firmanın geçmişine ve yaptığı
işlere bakılabilir. Referansları incelenebilir. ·
Kat Karşılığı sözleşmelerinin detaylarının
kararlaştırılması, sözleşmeye eklenecek maddelerin belirlenip, inşaat
firmalarının bu öngörülere uyup uymayacağı tespit edilebilmeli,
Sözleşmede yer alacak maddeler,
ileriki süreçte karşılaşılacak olumsuzluklar için önlem alınması açısından önem
arz etmektedir. Hukuksal olarak geriye dönük hakların kullanılabilmesinde bu
sözleşme ve sözleşme içerikleri doğru kullanılmalıdır. Sözleşmede yer
alabilecek hususlar ise;
1- İnşaat ruhsatının alım süreleri belirlenmeli,
2- Kat irtifakının kurulmasını müteakip, müteahhit’
in inşaata başlamadan elinde kalan bağımsız bölümlerin satışını sınırlamak
adına ipotek konulabilmesi,
3- İnşaat malzemelerinin belirlenmesi, teknik
açıdan uygunluğunun ilgili uzmanlardan temin edilebilmesi,
4- İnşaat süresince müteahhit tarafından ödenecek
yasal giderlerin belirlenmesi ve sözleşmeye eklenmesi,
Olarak belirlenebilir.
Son olarak, inşaat firmasının seçiminde
ve sürecin takibinde konusunda uzman SPK tarafından Lisanslandırılmış Değerleme
ve Danışmanlık firmalarına, bireysel veya toplu olarak başvuruda bulunulup, mevcut
durum tespit değerleme raporlarından yararlanılabilir ve danışmanlık hizmeti
alınabilir. Ayrıca, hukukçulardan ve
müşavirlik firmalarından destek alınmasının doğru olacağını düşünmekteyiz.
Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkan Vekili
Ahmet ARSLAN
Ahmet ARSLAN
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder