ATATÜRK HAVALİMANI KALDIRILMASI DURUMUNDA BÖLGEDEKİ OLASI DEĞİŞİKLİKLER VE GELİŞMELER

İstanbul’ un en değerli bölgelerinden Bakırköy’ de 1933 yılında, İlk İstanbul- Ankara arasında faaliyete geçen 11.776.961 m2 alan üzerinde yer alan Atatürk Havalimanı’ nın kaldırılması durumunda; bölgede yaşanacak değer artışları ile bölgeye yapılabilecek alternatif geliştirme projeleri ve İstanbul’ un ihtiyaçlarına cevap verebilecek niteliklerle ilgili Denge Değerleme’nin görüş ve önerilerini paylaşmaktan memnuniyet duymaktayız.

İstanbul’ un Avrupa Yakasının Batı kesimde yer alan Atatürk Havalimanı’ nın, Kuzeybatısında Küçükçekmece, kuzeydoğusunda Bahçelievler, doğusunda Bakırköy ve batısında Florya semtleri yer almaktadır. Havalimanı, ilk zamanlarda şehir merkezine olan 14 km lik mesafesi ile planlanmış, ancak zaman içinde İstanbul’ un hızla büyümesi, Yurtiçi ve Yurtdışı ticari hareketliliğin artması ile şehir içinde merkezi bir konumda kalmıştır.

Havalimanı bölgelerinde Hava araçlarının geçişinin engellenmemesi için düzenlenen yapı yüksekliğine ilişkin Mania Planı doğrultusunda Atatürk Havalimanı’ nı kapsayan Yeşilköy, Yeşilyurt, Florya, Bakırköy, Küçükçekmece ve Bahçelievler bölgelerinde yapılara yükseklik kısıtlaması getirilmiştir. Atatürk Havalimanın kaldırılması ile birlikte bölgedeki yapılaşma şartlarındaki değişikliğe bağlı olarak, bölgedeki inşaat yükseklik kısıtlamasının kalkabilecek olması ve yeni planlarda, emsal artışlarının olabileceği düşünüldüğünde; bölgenin değerinde ciddi oranda artışlar yaşanabileceği kaçınılmazdır.

Atatürk Havalimanı’nın kaldırılması düşünüldüğünde, boşalan alanla ilgili alternatif proje geliştirmelerinin belirlenmesi önem arz etmektedir. Havalimanın çevresindeki yapılaşma koşulları dikkate alındığında, yoğun bir yapılaşmaya sahip olan bölgede, imar koşullarının değişmesine bağımlı olarak daha da yapılaşmanın artacağı ön görülmektedir. İstanbul bir bütün olarak düşünüldüğünde; Avrupa ve Anadolu yakasındaki konut ve ticari yapılaşmaların yoğunluğu dikkate alındığında, özellikle de yeşil alanlar ile büyük bir alan içerisine kurulacak sosyal donatı alanlarına duyulan gereksinim göz önünde bulundurulmalıdır.

Bugün dünyanın önemli şehirlerine bakıldığında,  birçok şehrin meydanlarıyla ve sosyal donatı alanları ile ön plana çıkmakta olduğunu görmekteyiz.  Örneğin New York denilince akla ilk gelen yüksek yapılaşmaların olduğu bir şehrin dışında, Central Park akla gelmektedir.

Dünya çapında kapsadığı alanın büyüklüğüne bakıldığı zaman, New York’ taki  Central Park’ ın yaklaşık 3.4 katı büyüklüğe sahip bir alandan bahsediyoruz. Dünyaca gıpta edilen, markalaşmış yerlerden biri olan Central Park’ ın bir örneğinin de; kaybedilen yeşil alan ya da boş alanların ikamesi için bir fırsat olarak değerlendirilebilir. Öyle ki bu düşünce Zeytinburnu İlçesi’ nde Çırpıcı mahallesi için düşünülmüş olsa dahi, alanın Çırpıcının yaklaşık 10 katı büyüklükte olması ve bu alanda iç içe geçmiş tesislerin farklılığı, İstanbul’ a da fark yaratacaktır.

İstanbul’ a gelen turistlerin konaklamasından yana ya da bölge halkının faydalanacağı niteliklerde, sosyal tesis donatıları, açık spor sahaları veya spor kompleksleri, konaklama tesisleri ile kültürel faaliyetlerin bir arada olabilmesini sağlamak şehrin cazibesinin artırılmasında etkin rol oynayacaktır.

Havalimanı’ nın tamamen faaliyetlerine son verdiği düşünüldüğünde; birinci olarak ekonomik açıdan katkı sağlaması yönünde yapılabilecekleri değerlendirebiliriz. Turistik alanların oluşturulması, bununla birlikte, geleneksel ürünlerin sergilenmesi, kültürel etkinliklerin düzenlenmesi, Şehir ve Ülke Tanıtımına giren konular da;  faaliyet alanlarının oluşturulması, şeklinde sıralanabilir. Ekonomik açıdan ele alındığında bir diğer faktör, Ticari faaliyet alanlarının oluşturulması ile ki bunlar tesis niteliğinde, hotel, kongre salonları, açık tesis alanları, ticari getirisi olan ve aynı zamanda bölge halkına açık imkanlar da sağlayan aktivitelerin yer alması, katkı sağlayacaktır. Olimpiyatların yapılması planlanan bir şehirde bu kadar büyük bir alana, bir olimpik köy kurulması gibi düşüncelerin hem merkezi konum içerisinde yer alması hem de yapılan tesisin zaman içerisinde değil sonradan da tüm şehir tarafından kullanılmasının değerlendirmesi gerektiğini düşünmekteyiz.  Altyapı, Teknik imkânlar, kültürel miras ve bahsedilen konuların hepsini bir arada kullanmak, alanın devasa büyüklüğü ile mümkün olacaktır.

Daha önceki makalelerimizde ele aldığımız ve kentsel dönüşüm adı altında, aslında parsel bazında bina yenileme olarak süren çalışmaların, ‘bütün’ de katkı sağlaması, daha yaşanabilir kentler yaratmada etkisinin düşük olacağı kanısındayız. Öyle ki, bölgede yaşanabilecek bu değişiklik ile komşu semtlerdeki yenileme çalışmaları da bir bütün olarak ele alınmalı ve en azından ada bazında estetik, güvenilir ve yaşanılabilir alanların oluşması için daha sağlam altyapı ve teknik detayları iyi düşünülmüş Master Plan ( Geniş çaplı ve Uzun vadeli İmarlı Şehir Planları)  hazırlığı yapılmalıdır.

Sonuç olarak, Atatürk Havalimanın işlevinin azalması ya da o alanın tamamen farklı amaçla kullanılacak olma ihtimali, bölgede yaşayan halkı öncelikle uçakların iniş ve kalkışlardaki gürültü kirliliğinden kurtaracaktır. Dönüşüm süresinde, değişebilme ihtimali olan emsal artışı, bölgede daha da fazla değer artışına sebebiyet verecektir. Olimpiyat şehri olma yolundaki İstanbul’ un sağlıklı, yaşayan, güvenilir kent olma hedefinde, oldukça büyük bir alanı kapsayan bu bölgeye getireceği katkılar planlanarak, gerek ekonomik, gerek kültürel gerekse sosyal yaşama sağlayacağı nitelikler dikkate alınmalıdır. Bununla birlikte, bahse konu alan için alternatif projelerin oluşturulması sürecinde gerek bölgede yaşayanlar ile gerekse kamuoyu ile anket çalışmaları yapılarak bölgenin ve tüm İstanbul’un ihtiyaçları doğrultusunda tespitler ve çözümler üretilmelidir.

Ahmet ARSLAN

Denge Değerleme A.Ş Yönetim Kurulu Başkan Vekili

GAYRİMENKUL ALIM-SATIMLARINDA TAPU HARÇ VE VERGİLERE YÖNELİK UYGULAMALARIN DÜZENLENMESİ

Gayrimenkul alım satım işlemlerinde bahse konu gayrimenkulün devir işlemlerinin gerçekleştirildiği İlgili Tapu Müdürlüklerinde devir ve dolayısıyla da tapu harcının hesaplanmasına esas alınan rakamların belirlenmesinde ortaya çıkan sorunların çözümüne yönelik düşüncelerimizi, Denge Değerleme olarak paylaşıyoruz. Öncelikle, 06.06.2008 tarihinden evvel 492 no.lu Harçlar Kanunu’ nun 63. Maddesi ve 48 no.lu Harçlar Kanunu Tebliği’ ne göre, Gayrimenkul devir ve edinimlerinde emlak vergi değerinin altında olmamak kaydı ile ükellefin beyan ve isteğine göre belirtilen satış değeri üzerinden tapu harcı tahsil edilmekteydi. 06.06.2008 tarihinden itibaren geçerli olan Harçlar Kanununda düzenlenen 63. Maddeye göre; ise gerçek alım satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edilmeye başlanıldı. Başka bir anlatımla; emlak vergi değerinden düşük olmayacak şekilde belirlenmesi gereken miktar, yeni düzenlemeyle birlikte gerçek alım satım değeri üzerinden yapılır hale geldi.

Düzenlemeyle; Alım- satım bedeli üzerinden tahsil edilmeyen, bu bedel üzerinden gösterilmeyen gayrimenkuller için, cezai yaptırımlar getirildi. Bunlardan ilki, alım satıma konu olan gayrimenkul veya gayrimenkullerin gerçek bedeli üzerinden beyan edilmemesinden ve akabinde bunun tespit edilmesinden kaynaklıdır. Bu cezalar vergi inceleme elemanlarının yazdığı raporlar ile belirlenebilmektedir. Diğer bir cezai yaptırım ise alım satım işlemleri yapan vatandaşın Emlak Vergisi değerinden düşük değer üzerinden harç ödemesi sonucu ortaya çıkmaktadır. Emlak Vergisi değerinden düşük beyan edilen mülkler için, vergi dairesi eksik ödenen harcı, taraflardan talep edebilecek hale gelmiş oldu. Böylece, beyan edilen bedelin gerçek değerinden düşük bildirilmesi durumunda aradaki farka isabet eden harç, ilgili yasaya göre, %25 oranındaki “vergi ziyaı cezası” ile birlikte tahsil edilebilecektir.

Söz konusu duruma istinaden, uygulamada, alım satım gerçek değerlerinin İlgili Tapu Müdürlüklerine yansıtılmaması, alım satımlarda edinilen değerden düşük gösterilmesi gibi etkenler, vergilerdeki dengesizliği arttırmaktadır. Ülke ekonomisine katkı sağlayacak, adaletsizliğin önüne geçilecek, vergi denetimlerinde iş yükünü hafifletecek bu açıklığın giderilmesi önemlidir.

Vergi kayıplarının önüne geçilmesinde, denetlemelere kolaylık sağlanmasında, düzenleme getirilmesi gereken konu; ilgili Tapu Müdürlüğü’ ne beyan edilen mülklerin gerçek değerlerinin SPK lisanslı değerleme firmalarınca belirlenip, o tarihteki gerçek değeri üzerinden vergilendirilmesinin yapılması olarak ifade edilebilir. Ayrıca konu ile ilgili en önemli uygulamanın, Tapu Harçlarındaki düzenleme/ iyileştirme ile gerçekleşebileceğini de söylemek mümkün. Son düzenlemelere göre, 2014 yılında alıcı ve satıcıdan alınan harç bedelleri binde 20( %2) olarak belirlenmiştir. Örneğin 100.000 TL lik bir gayrimenkul için hem alıcının hem satıcının ödemesi gereken tapu harcı, 2000 TL; 500.000 TL değerindeki gayrimenkul için ödenmesi gereken tapu harcı 10.000 TL’ dir.  Harçlardaki yüksek meblağlar, vatandaşın gözünü korkutmaktadır. Ayrıca döner sermaye harçları bunlara dahil değildir.

Sonuç olarak, Alım- Satıma konu gayrimenkullerin, İlgili Tapu Müdürlüklerine beyan edilecek bedellerinin, SPK Lisanslı değerleme firmaları tarafından belirlenmesi ve bu anlamda İlgili Tapu Müdürlükleri ile iş birlikteliklerinin sağlanması önem arz etmektedir. Bunun yanında Tapu harçlarında yapılacak teşvikler ve iyileştirmeler de harçların ödenmesinde ve  vergi açığının önüne geçilmesinde etkili olacaktır.

   Denge Değerleme Yönetim Kurulu Üyesi

Metin ÇELİK

DENGE DEĞERLEME YENİ YIL EĞİTİM VİDEOMUZ :)

VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş 2014’ TE YIL İÇİNDE DEĞERLEME GEREKTİRECEK TAŞINMAZLAR İÇİN DENGE DEĞERLEME’ Yİ SEÇTİ.

Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş’ nin 2014/ 75 sayılı ve 31.01.2014 tarihli Proje Geliştirme Genel Müdürlüğü’ nde  alınan kararda;

Sermaye Piyasası Kurulu’ nun III-48.1 sayılı tebliği uyarınca gayrimenkul portföyümüz haricinde yıl içerisinde değerleme gerektirecek taşınmazlar ile Şirketimiz portföyünde bulunan gayrimenkullerin 2014 yıl sonu değerleme raporlarının hazırlanması işinin, firmamıza yaptırılması uygun görülmüştür. 

DENGE DEĞERLEME TANITIM VİDEOMUZ:)

KENTSEL DÖNÜŞÜM/ YENİLEME SÜRECİNDE İNŞAAT FİRMALARI SEÇİMİ

Kentsel Dönüşümü bir ihtiyaç haline getiren sebepleri; doğal afetler, çarpık kentleşme, nüfus artışları ve sosyal gelişim vb. olarak sıralayabiliriz. Ülkemizde ve Dünya’ da kentsel dönüşüm süreci, işleyişi ve sonuçları farklılık göstermekle birlikte, amaçların aynı olması hedeflenmektedir. Ülkede sosyal ve kültürel altyapının oluşturulması sağlanmalı ve bununla birlikte yaşanılabilir alanlar oluşturulmaya çalışılarak, bu oluşumların doğaya etkisinin analiz edilmesi,  yaşayan nüfusun yaşam kalitesini arttırması, ihtiyaçlara cevap veriyor nitelikte olması dikkate alınmalıdır.

Ülkemizde 2012 yılında 35 ilde eş zamanlı başlatılan kentsel dönüşüm çalışmaları, yaşanan çalkantılara karşın ara ara bekleme olsa dahi, devam etmektedir. Kentsel Dönüşüm denildiğinde akla ilk olarak; yaşanabilir yeşil alanlar, güvenli bölgeler, sağlıklı yapılaşma kavramları gelmektedir. Ülkemizde 6306 sayılı kanun( Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun)  ile birlikte uygulamaya konulan yasa,  parsel bazında, bina iyileştirilmesi ya da yeniden inşa etmek olarak başlatılmıştır. Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan boşluklardan biri de; parsel bazında yapılan yenilemelerin kentsel dönüşüm olarak adlandırılmasıdır. Kente güzel görünüm katmak, yaşanabilir yeşil alanlar oluşturmak için en azından ada bazında dönüşüm yapılmaya başlanmasını gerektirmektedir. Bu konuda işbirliğinin gerekliliği, yasal teşviklerin artması gibi konular;  bir çok sempozyumda konuşulmuş, bir çok şehir plancısı, mimar, teknik heyet, Bakanlık yetkilileri konuyla ilgili bilgilendirmeleri ve kamuoyunu aydınlatıcı görüşlerini paylaşmışlardır. Öyle ki; Kentsel dönüşüme yönelik şimdiye kadar halkı bilgilendirmek adına bir çok kurumun detaylı söylemleri bulunmaktadır.

Denge Değerleme olarak, 500 hektar alanlı 7 mahallede yaklaşık 110.000 nüfusun ikamet ettiği  Bursa İlinin Yıldırım ilçesinde devam etmekte olan, Kentsel Dönüşüm projesi kapsamında gerçekleştirdiğimiz Mevcut Durum Değer Tespiti, fizibilite, proje değerleme çalışmalarımız ve yaptığımız/ devam eden küçük ölçekli projelendirdiğimiz yenileme çalışmaları da göz önüne alındığında değinilmesi gereken konulardan birinin de, kentsel dönüşüm sürecinde daha çok bireysel başvurulara yönelik olarak, inşaat firmalarının bilinilirliği, araştırılması ve güven unsurları olduğu, karşımıza çıkmaktadır. Bölge halkından gelen taleplere göre şekillenmesi planlanan küçük ölçekli yenileme çalışmalarında, parsel bazında bina yenilemesi yapılırken vatandaşın inşaat firması seçiminde karar vermekte zorlandıklarını gözlemledik.

Yasa kapsamında, gayrimenkul sahiplerinin öncelikle, avukat desteği ile sözleşme hazırlatmaları gerekiyor. Sonrasında yenilemeyi yapacak müteahhitlerle iletişime geçilip, bilgi alınması gerekmekte. Firma/ Müteahhit tarafından çıkarılacak projenin mal sahipleri arasında uzlaşma yolu ile ya da  en az 2/3’ lik çoğunluğun kabulünün sağlanması ile mutabakat sağlanabiliyor. Bunun akabinde binanın durumunun riskli olduğunun ilgili şirketlere bildirilmesi ile süreç tamamlanma yolunda ilerliyor. Riskli yapı ilanının sonradan yapılmasındaki olumlu etken, risk tespit kuruluşlarına bildirim yapılır yapılmaz bu kuruluşların Bakanlığa bildirim yapmak zorunda kalmalarıdır.  Bakanlık ilanı onaylamasını müteakip iki aydan az olmamak kaydı ile, binayı boşaltın diyebiliyor. Bu süreçte,  riskli yapı olduğunun bildiriminin sonradan yapılması, inşaatçı firma bulma ve zaman açısından yararlı olmaktadır.

6306 sayılı kanun gereği riskli yapı ilan edilen yenileme çalışmalarına başlanması planlanan mülklerin yenilenmesi işlemlerinin diğer bir ayağı olan müteahhit firma arayışlarında güven birinci sırada yer almaktadır. Mal sahipleri tarafından maddi zarara uğratılmamaları, zamanında teslim yapılması, gibi etkenleri göz önüne almak gerekmektedir. Bu düşünce ile yola çıkıldığında, malikler tarafından incelenmesi gereken yasal altlıklar karşımıza çıkmaktadır. Vatandaşın yenileme sürecinde bilinçli bir yaklaşım içinde olması gerekmektedir.

Vatandaşa düşen görevleri; İlgili Belediyelerden güncel imar durumunun araştırılması, ( imar durumu hali hazırda binanın yapı alanını göstermektedir. İlgili Belediyelerden temin edilebilen güncel imar durumunda değişiklikler var ise, yeni inşa edilecek bina alanlarının hesaplamasının yapılması gerekecektir. İmar durumunda bir değişiklik yok ise, aynı alanlar üzerinden yeni bina, ya da daire alanlarının küçültülerek daha çok daire çıkarma amacıyla iş yapacağı beklenen müteahhit firmalara karşı hazırlıklı olmak gerekecektir.)   *  İlgili Belediyeden plan notlarının da incelenmesi gerekmektedir. İmar Planına istinaden, Plan Notlarında yer alan değişiklik gözden kaçırılmamalıdır.  *  Mevcut durumda binanın yaşı, konumu, fiziki özelliklerinin piyasaya göre tespit edilmesi ve mevcut durum tespitinin yapılması önemlidir. Mevcut durumda kat sakinleri arasında yer alan şerefiye farkı, yeni proje aşamasında malikler arasında anlaşmazlığa sebebiyet verebilmektedir. Mahkemeye intikal etmiş olan davaların çoğu şerefiye farklarından ve yeni dağılımdan kaynaklanmaktadır. Bu nedenle dağılımda değer dikkate alınmalıdır.1) Gayrimenkul/ gayrimenkullerin bulunduğu bölgede piyasa araştırmalarının yapılması önemlidir. Aynı bölgede yapılmış yeni bina birim fiyatlarının ortalamasının belirlenmesi ile, kendi mülkünüz ile ilgili olacak değer artışı hesaplanabilir, firma ile anlaşma sağlanması aşamasında hazırlıklı olunur. 2) Binadaki tüm maliklerin konuya vakıf olmasının sağlanması, tüm aşamalarda anlaşmazlığın önlenmesi adına, bilinçli ilerlenmesi önemlidir. 3) Taşınmazın ikamet amaçlı değil, ticari amaçlı- gelir getirisi olarak kullanılacak olması durumunda, bölgedeki kira getirilerine bakılmalı, bölgenin kapitalizasyon oranına göre ( yıllık kiranın satış bedeline oranı) hesaplamalar yapılmalıdır. 4) Tüm aşamalarda hukuki konularda mağduriyet yaşanmaması adına uzmanlardan destek alınmalı.

şeklinde sıralayabiliriz.

İnşaat Firması/ Müteahhit Firma seçiminde dikkat edilmesi gerekli konuları da ; Müteahhit firmaların iyi araştırılmasının başında, daha önce yaptıkları çalışmaların temini talep edilmeli, ·     Firmanın finansman gücünün araştırılması gerekmektedir. Projenin tamamlanıp tamamlanamayacağı, proje aşamasında tüm maliyetlerin karşılanabilip karşılanamayacağı sorgulanmalı, ( konu ile ilgili teminat mektubu vs. önerilebilir) ·         Firmanın elinde birden fazla işin olup olmamasının irdelenmesi, işlerin teslimini geciktirmeme adına olumlu bir araştırma olacaktır. ·         Bölgede/ civarda daha önce yenileme çalışmalarında bulunmuş referans alınacak firmalar araştırılmalı, ·         Firmalardan daha önce uyguladıkları projede yer alan maliklerin iletişim bilgileri istenebilir, böylelikle tüm süreçlerde vatandaşın ne gibi sorunlarla karşılaştığına ya da nasıl yol izlendiğine varılabilir.  Firmanın bu bilgileri gönül rahatlığı ile verebiliyor olması, güvenilirliğini arttırmaktadır. ·         İnternet üzerinden firmanın geçmişine ve yaptığı işlere bakılabilir. Referansları incelenebilir. ·         Kat Karşılığı sözleşmelerinin detaylarının kararlaştırılması, sözleşmeye eklenecek maddelerin belirlenip, inşaat firmalarının bu öngörülere uyup uymayacağı tespit edilebilmeli,

Sözleşmede yer alacak maddeler, ileriki süreçte karşılaşılacak olumsuzluklar için önlem alınması açısından önem arz etmektedir. Hukuksal olarak geriye dönük hakların kullanılabilmesinde bu sözleşme ve sözleşme içerikleri doğru kullanılmalıdır. Sözleşmede yer alabilecek hususlar ise;

1-     İnşaat ruhsatının alım süreleri belirlenmeli,

2-  Kat irtifakının kurulmasını müteakip, müteahhit’ in inşaata başlamadan elinde kalan bağımsız bölümlerin satışını sınırlamak adına ipotek konulabilmesi,

3- İnşaat malzemelerinin belirlenmesi, teknik açıdan uygunluğunun ilgili uzmanlardan temin edilebilmesi,

4-  İnşaat süresince müteahhit tarafından ödenecek yasal giderlerin belirlenmesi ve sözleşmeye eklenmesi,

Olarak belirlenebilir.

Son olarak, inşaat firmasının seçiminde ve sürecin takibinde konusunda uzman SPK tarafından Lisanslandırılmış Değerleme ve Danışmanlık firmalarına, bireysel veya toplu olarak başvuruda bulunulup, mevcut durum tespit değerleme raporlarından yararlanılabilir ve danışmanlık hizmeti alınabilir. Ayrıca,  hukukçulardan ve müşavirlik firmalarından destek alınmasının doğru olacağını düşünmekteyiz.

Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkan Vekili
Ahmet ARSLAN

PARA ARZINDAKİ DARALMANIN GAYRİMENKUL FİYATLARINA ETKİSİ

Ülkemizde bireysel tasarruf oranlarının çok düşük seviyelerde olduğu bilinen bir gerçektir. Bu nedenledir ki, yatırımlarımızın bir anlamda da ülke olarak büyümemizin finansmanı dış kaynakla gerçekleşmektedir. Dışarıdan parasal kaynak/sermaye sağlanabilmesinin ekonomik şartı ise gelişmiş ülkeler ile rakibimiz konumundaki gelişmekte olan ülkelere kıyasla daha cazip koşullar yaratılmasıdır.  Başka bir anlatımla, daha yüksek faiz ödenmesi demektir. Kuşkusuz gelişmekte olan ülkelerdeki risk ortamı da gelişmiş olan ülkelerdekinden daha yüksektir. Bir anlamda da daha riskli yatırımlardır. Amerikan Merkez Bankası’nın (FED) uluslararası piyasalardan almakta olduğu tahvil miktarını kademeli olarak azaltacağını açıklamasının ardından paranın (USD Doları) daha kıymetli, daha pahalı hale geleceği gerçeği, geldi gündeme oturdu.

FED tarafından alınmış olan kararın ülkemize etkisi çeşitli platformlarda değerlendiriliyor. Görünen o ki, Türkiye’nin dış finansal kaynak sağlanması konusunda daha dikkatli olması gerekecek, özellikle sıcak para yerine doğrudan yabancı sermaye yatırımlarının arttırılması ve güven verici teşvik politikalarının uygulanması gerekecektir.

Unutulmamalıdır ki, ekonomide belirleyici olan güven ve istikrar ortamıdır. Aksi taktirde siyasi gelişmelerdeki belirsizlik ortamının yatırımcı üzerinde yaratmış olduğu olumsuz etki, dış kaynaklı fonlama maliyetindeki artış ile birleştiğinde bireysel yada kurumsal yatırımcıların girişimlerini olumsuz yönde etkilemektedir.

Şöyle ki, belirsizlik ortamının, kredi maliyetlerindeki yükseliş ile birleşmesi durumunda gayrimenkule olan talep sayısı azalacak bu da özellikle konut satışlarının azalmasına ve doğal olarak ta konut stoklarındaki birikmeye neden olacaktır. Bu durumun dengelenebilmesi açısından geçen yıl itibariyle yürürlüğe giren mütekabiliyet yasasının daha da önemli hale geldiği değerlendirilmektedir. Bahse konu düzenlemenin yurt dışındaki bilinilirliğinin yaygın hale getirilmesinin ülkemizin ihtiyaç duyduğu yabancı kaynağın temininde olumlu yönde katkısı olacaktır. Ayrıca, konuta olan talebin canlı tutulması fiyat seviyesinin korunmasına da olanak sağlayacaktır. Yine geçen yıl konut satışlarında geçerli olmak üzere uygulamaya konulan KDV düzenlemesinin de yeniden gözden geçirilmesinde fayda mütalaa edilmektedir. Olumsuz durumda ise, azalan satışlar, artan konut stokları özellikle merkezi lokasyonların dışında kalan bölgelerde ciddi oranda fiyat düşüşüne neden olabilecektir. Merkezi lokasyonlarda ise bu kaybın prim yapmama, mevcut fiyat seviyesini koruma şeklinde gerçekleşeceği değerlendirilmektedir.

Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı

Baki BUDAKOĞLU
Ocak' 14